Os automóveis, há muito tempo, trazem o manual do usuário, com informações, além do uso das manutenções periódicas, mas o que não tem a construção é uma rede de concessionárias como a dos autos. Em 2002 o SINDUSCO em conjunto com o SECOVI elaborou a Cartilha para confecção do Manual do Proprietário-Termo de garantia-aquisição. Até então, a maioria das incorporadoras/construtoras não faziam o referido documento. Mas, cada item que compõem o produto “edificação” tem prazos de manutenção próprios, ex.: Caixilhos de alumínio; limpeza (zona urbana), reapertar parafusos aparentes dos fechos e regulagem do freio 1 vez ao ano. Assim cada item tem necessidades específicas, os elevadores, outro exemplo tem contratos de manutenção próprios e obrigatórios, segundo a legislação.
Entre outras Normas as nº: 5674-15.575-13.037.
Após 19/07/2013 com o advento da norma de Desempenho os edifícios aprovados e entregues, após essa data têm os prazos de garantia mínimos, se executadas as manutenções periódicas.
Nos prédios mais novos com aprovação após 19/07/2013, o maior problema é manter o “livro de manutenções”, ou melhor, o controle de manutenções em dia, pois será a única forma de comprovar e conseguir a garantia do produto, junto à construtora/incorporadora.
A legislação da Prefeitura Municipal de São Paulo obriga os edifícios a um laudo, o AVCB, a cada período, para comprovar a habitabilidade do mesmo.
Também preencher a ART/RRT, no caso da LC 572/2015 com os códigos correspondentes à LEGALIZAÇÃO DE OBRAS, ou equivalente.
As edificações dos anos 40, ao final dos anos 60 e os anteriores, devem estar atentos aos sinais externos de envelhecimento ex.: rachaduras, vazamentos, trincas vivas, impermeabilização deteriorada, corrosão nas armaduras, etc.
Poderíamos sugerir um retrofit na fachada e térreo (não vale para prédios tombados) para atualizar e elevar o seu desempenho e valor comercial, mas substituição, ou reforma dos elevadores é um item necessário, sistema de incêndio, tubulação, equipamentos e portas corta fogo, entrada e cabeamento do edifício e unidades.
Os mesmos cuidados, ditos na série anterior, e todos cuidados que vêm na tabela que segue ao final.
Sendo prédios, relativamente, novos uma inspeção e as manutenções periódicas são o suficiente, exceto os com defeitos congênitos.
Manutenção preventiva
• Caixilhos de alumínio: limpeza (zona urbana), reapertar parafusos aparentes dos fechos e regulagem do freio 1 vez ao ano.
• Impermeabilização: Inspecionar os rejuntes dos pisos cerâmicos, ralos e peças sanitárias 1 vez ao ano.
• Estrutura: inspecionar estofamentos e ferrugem amostra, 1 vez ao ano.
• Paredes: repintar, áreas privativas, comuns e fachada, a cada 3 anos.
• Jardins: verificar os drenos, 1 vez ao ano.
Instalações hidráulicas/louças/metais:
1. Inspecionar vedantes das torneiras, misturadores e registros de pressão, a cada 6 meses.
2. Limpar aeradores (bico removíveis), a cada 6 meses.
3. Limpar e verificar a regulagem do mecanismo de descarga, a cada 6 meses.
4. Verificar gaxeta, anéis o’ring e estanqueidade dos registros de gaveta e dos de esfera, a cada 3 anos.
5. Verificar anéis o’ring dos registros de pressão e misturadores de lavatório (e bidê, se houver), a cada ano.
6. Verificar o diafragma da torre de entrada e a comporta do mecanismo de caixa acoplada, a cada 3 anos.
7. Verificar a estanqueidade da válvula de descarga, torneira automática e eletrônica, a cada 3 anos.
Instalações elétricas:
8. Quadro de distribuição de circuitos reapertar as conexões, a cada ano. Desligar e religar disjuntores diferenciais do quadro elétrico, a cada mês.
9. Tomadas, interruptores e pontos de luz reapertar conexões e verificar estado dos contatos elétricos, substituindo as peças que apresentem desgaste, a cada 2 anos.
Roberto Boscarriol Jr.
Graduado em Engenharia pelo Instituto Mauá de Tecnologia. Formado em 1972, atua desde essa época na área da Construção Civil, tendo construído um milhão de metros quadrados nas áreas industriais, comerciais, escolares e residenciais, acumulando grande experiência na análise de propostas e gestão de obras. No espaço de sua coluna, o articulista irá abordar os vários aspectos da manutenção necessária nos prédios, com dicas, comentários e sugestões.
