O usufruto da unidade autônoma é possível de ser realizado como forma de amortização da dívida, sobretudo quando outras formas de penhora não surtiram efeitos, inclusive pela falta de informações sobre documentos pessoais, até mesmo sobre a existência de compromisso de compra e de venda da unidade devedora (casos de construtoras, inventários).
Nesse sentido diz o Artigo 867 do NCPC:
“O Juiz pode ordenar a penhora de frutos e rendimentos de coisa móvel, ou imóvel quando a considerar mais eficiente para o recebimento do crédito e menos gravosa ao executado”.
É a hipótese do usufruto judicial do imóvel, pois, o devedor, proprietário do apartamento, gerador das despesas condominiais, e que se encontra “desabitado há muitos anos”, não cumpre a mais importante obrigação dos condôminos, ou seja, não pagar as contribuições condominiais.
Desse modo, perde o proprietário / devedor o gozo do imóvel, de modo que poderá o Condomínio adotar as providências que julgar cabíveis para alugar o bem a quem entender conveniente, receber a renda mensal (aluguel), persistindo o usufruto judicial até que seja pago o valor principal, juros, custas e honorários advocatícios (art. 868, do NCPC), mediante oportuna prestação de contas ao Juízo, comprovando o recebimento dos locativos e o saldo devedor, até integral satisfação da dívida executada.
Esse é o entendimento da Jurisprudência.
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – Cobrança de condomínio – Fase de cumprimento – Usufruto da unidade como forma de amortização da dívida – Possibilidade, em tese, desde que o imóvel não esteja sendo ocupado pela executada – Artigo 716 do CPC. – Recurso provido em parte”. (Relator(a): Edgard Rosa; Comarca: Diadema; Órgão julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 30/07/2015; Data de registro: 01/08/2015)
A medida, portanto, em tese, é possível, mas desde que o imóvel não esteja sendo ocupado pelo próprio proprietário / devedor, porque, em caso contrário, será descabido pensar em despejar a parte para impor o usufruto; mas se o imóvel estiver vazio, poderá ser alugado pelo credor, revertendo os frutos para o pagamento da dívida, conforme plano de administração a ser examinado em 1º grau.
Por outro lado, se o imóvel estiver sendo habitado por inquilino, este poderá ser intimado a pagar a renda mensal ao credor, nesse caso o condomínio.
Fernando Augusto Zito – O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos – Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet” e da revista “Em Condomínios” e Palestrante.
