Continuando o artigo anterior, o segundo tipo de assunto a ser tratado em assembleia geral, como já referimos, é aquele em que a decisão terá efeito somente para os que vivam dentro do condomínio, sujeitando-os à criação, alteração ou extinção de atos administrativos e comportamentais, direitos e obrigações. Nesses casos, deverão ser convocados à assembleia geral, também, os que “têm contratos ou títulos sem registro ou averbação no cartório de registro de imóveis” (“contratos de gaveta”), mas desde que tenham dado ciência à administração condominial sobre a aquisição do direito ao imóvel correspondente.
Ainda que não cheguem a ser “condôminos autênticos”, passam a ser responsáveis pela conservação e manutenção predial, pela segurança e bem-estar de todos, inclusive pelas despesas inerentes, pois as posses (diretas ou indiretas) das respectivas unidades autônomas dependem do uso indivisível e inalienável das partes comuns dos condomínios. De forma contrária, se a administração condominial não for informada pelos “condôminos autênticos”, nem pelos “condôminos não autênticos”, a respeito das transferências das unidades imobiliárias, os “autênticos”, com registro no cartório imobiliário, devem continuar a receber as convocações pelas futuras assembleias, ainda que não mais residam nos condomínios. Assim, para que as assembleias gerais não sejam atingidas pela nulidade, é importante que os síndicos confiram, periodicamente, a relação dos moradores com o rol dos proprietários registrados no cartório de imóveis, inclusive para garantir a própria organização condominial. Caso assim não o façam, como saberá quem é quem, dentro do condomínio? Se num condomínio é comum entrar e sair mudanças de moradores, a administração condominial deve ficar atenta e exigir a cópia do contrato de aquisição ou posse dos que chegam, seja para evitar invasores ou seja para estabelecer corretamente as constantes comunicações legais e convencionais perante os compradores, promitentes compradores, adjudicatários (por leilão, por herança, por usucapião), donatários, inquilinos, etc. No caso de locação da unidade autônoma, o proprietário (com o nome no cartório de imóveis) pode dar uma procuração ao inquilino para receber as convocações às assembleias e delas participar em seu nome, em todos os assuntos. Finalmente, vale dizer que as administrações condominiais não podem convocar condôminos que moram em outros locais, não informados. Contudo, essas situações devem ser ressalvadas nas atas das assembleias, para evitar motivos de nulidades.
Róberson Chrispim Valle – Advogado – robersonvalle@globo.com
