Como última parte deste artigo, devemos lembrar que o condomínio só fica bem regularizado, documentalmente, se a administração tiver o rol de todos os condôminos inscritos no Oficial de Registro de Imóveis (atual denominação de cartório). Se o síndico não tiver esse controle em mãos, é possível que as assembleias gerais sejam anuladas, se alguém requerer, pois, como diz o art. 1354, do Código Civil (A assembleia não poderá deliberar, se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.) Por outro lado, é possível que entre os habitantes tenha alguém sem o título de propriedade imobiliária (intruso, invasor, usurpador, estranho, possuidor de má fé, etc.). O registro de Imóveis é que garante o direito total de propriedade e a segurança jurídica do condomínio e da própria unidade, bem como do direito de voto sobre as necessidades internas (eleição de síndico, previsão orçamentária, cobrança de inadimplente, etc.).
Fora isso, não há garantia contra quem ocupa o imóvel, sem a titularidade correta. Sabemos de caso em que, um condomínio instalado há muitos anos, está passando por uma situação de real conflito com um estranho, pois as administrações anteriores, que não cuidaram da parte documental, deixaram que um suposto promitente comprador tomasse posse de uma unidade exclusiva (vaga de garagem). Veja: Um porteiro da construção do prédio e um falso corretor obtiveram umas vias do contrato de promessa de compra e venda, com o timbre da construtora. O falso corretor, autorizado pelo porteiro, no final da obra, entrou com “um comprador” para mostrar a “vaga de garagem”, dizendo que não se precisava comprar um apartamento. Gostando do local, por morar em prédio vizinho ao da construção, assinou o contrato como promitente comprador dessa “vaga”, pagou o preço à vista e recebeu o recibo, também, em nome da construtora. Porteiro e corretor sumiram tempos depois e a construtora não mais existe. O “eventual comprador” vem utilizando, atualmente, a garagem do condomínio e essa situação vem incomodando a todos, que se sentem vulneráveis por eventual descuido, ou falta de responsabilidade do “proprietário” de veículo, que mora fora do condomínio”. Não sabem eles como tratar esse caso estranho. O comprador exibe o compromisso assinado e o recibo do valor pago, mas não a escritura definitiva da “vaga de garagem”, porém, quer fazer valer seu direito de entrar e sair da garagem do prédio, a qualquer hora”. Essa e outras situações existem em vários condomínios, sem que o imaginário condômino seja o real proprietário do apartamento, loja, ou vaga de garagem. Por isso é importante que, de dois em dois anos, ou um pouco mais, o síndico faça uma busca no Oficial de Registro de imóveis para verificar a exatidão dos que são proprietários no condomínio, já que a troca de síndico é periódica (cada dois anos), salvo nos casos de reeleição. Todos, portanto, devem ter a segurança de que seus imóveis estejam em real segurança jurídica e não venham a ser prejudicados, por falta de informações sobre o que se passa no condomínio. O problema não é só do síndico. Você, leitor, precisa regularizar seus documentos perante o Oficial de Registro de Imóveis, reunir-se com seus vizinhos e verificar junto com a administração os documentos do condomínio, denominados: Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio, ter a lista dos proprietários e as cópias das plantas aprovadas para a construção. Boa sorte!
Róberson Chrispim Valle – Advogado – robersonvalle@globo.com
