Na última edição falamos sobre a atualização da Convenção de Condomínio. Nesta edição, continuamos a falar sobre o assunto.
Uma coisa comum nas assembleias, são os artifícios usados pela gestão, como deixar a assembleia em aberto, ou em sessão permanente, não devem ser realizados para a obtenção de quórum, e quando feito são rechaçadas pelo judiciário. O fato de muitas vezes o Registro de Imóveis não se ater ao desmembramento da assembleia e se fixar apenas ao quórum, não torna o ato legal, e se contestado, fatalmente ensejará na anulação da assembleia.
Nesse sentido a manifestação do STJ:
RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – POSSIBILIDADE – CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA – NÃO-OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE – ASSEMBLÉIA – INSUFICIÊNCIA DE QUORUM – RATIFICAÇÃO POSTERIOR – IMPOSSIBILIDADE – NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES CONGREGASSIONAIS – RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa em hipóteses tais em que o julgador, destinatário final das provas, dispensa a produção daquelas que julga impertinentes, formando sua convicção com aqueloutras já constantes nos autos e, nesta medida, julga antecipadamente a lide, como sucede in casu. 2. Conquanto o condomínio não possua personalidade jurídica, é inviável deixar de reconhecer que deve exprimir sua vontade para deliberar sobre o seu direcionamento. 3. A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quórum eventualmente não verificado na sua realização. 4. Recurso especial improvido.
(STJ – REsp: 1120140 MG 2009/0016163-4, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 06/10/2009, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: De 23/10/2009)
Algumas Convenções trazem em seu corpo o Regimento Interno, nesse caso a alteração do RI dentro da convenção requer o quórum de 2/3.
Qual seria a saída então para alterar a convenção?
Não existe segredo, o quórum deve ser obtido com um trabalho prévio, obtenção de procurações e se necessária a criação de uma comissão para auxiliar nos trabalhos.
Porém, para algumas questões que não estejam reguladas na Convenção ou no Regulamento Interno, podem ser implantadas como complementação das regras do RI, desde que:
a) não contrarie o RI,
b) não exista a previsão na convenção de quórum especial para alteração do RI e ainda,
c) não trate de assuntos que a lei estabeleça quórum especial, assim poderão ser modicados através de assembleias com quóruns de maioria simples.
Por fim, antes de alterar uma convenção sugiro a visita formal ao cartório de Registro de Imóveis para a verificação dos procedimentos administrativos que serão necessários para a alteração. Não obstante, mesmo que a convenção aprovada e sem registro tenha valor (Súmula 260 do STJ), o melhor caminho é a averbação no Livro 3 do Registro de Imóveis, para que surta efeitos contra terceiros e tenha sua representação e força garantida perante instituições financeiras e outros órgãos que se façam necessários apresentar o instrumento.
Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Ministra palestras e cursos em todo o Brasil. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
Colaboração de Lilian Morassi da Fonseca, escrevente do 1º Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo-SP.
