A falta do pagamento da cota condominial dentro do prazo de vencimento do boleto, atrapalha o fluxo do condomínio, tanto quanto o inadimplente que tem altas dívidas.
Mesmo sem que o síndico possa oferecer descontos nas cotas em atraso, é comum que ocorram negociações da dívida, e destas negociações, muitas vezes, são firmados termos de acordos/confissões de dívidas, para que o pagamento ocorra de forma parcelada e o dinheiro volte aos cofres do condomínio.
A grande questão seria: o devedor que fez um acordo, continua sendo devedor? Aquele que fez acordo pode participar das assembleias? Está quite com o condomínio?
Com base no Art. 360 do Código Civil, quando o devedor contrai com o credor nova dívida, a anterior se extingue, fica novada. Assim, aquele que negociou a sua dívida, não é mais devedor na acepção jurídica do termo, até que deixe de pagar a cota do mês ou a parcela do acordo.
Código civil
Art. 360. Dá-se a novação:
I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;
Por definição legal o condômino com acordo não pode ser considerado devedor, ele não tem mais a dívida anterior, então até que deixe de pagar a cota do acordo no prazo, ou a cota do mês, ele está em dia para com a suas obrigações perante o condomínio.
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Art. 1.335. São direitos do condômino:
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Do exame do artigo acima é certo que o devedor não pode votar e sequer estar presente na assembleia se não estiver quite.
A expressão QUITE utilizada no Código Civil deve ser interpretada de forma de que a pessoa “não está inadimplente” e não de que a pessoa “não está devendo”.
Por fim, se aquele que fez um acordo precisar de uma CND, esta deve constar que ele tem uma novação a qual fica vinculada a quitação integral para a emissão da CND. O que poderia ser feito no caso seria emitir uma Certidão positiva com efeitos negativo. Ou seja, isso atestará que existe um acordo no valor firmado e que para a emissão da certidão negativa sem ônus, se faz mister o cumprimento integral do acordo.
Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais.
