Continuando a edição anterior, lembramos que, no exemplo da previsão orçamentária real, para o condomínio, as despesas totais seriam R$1.200.000,00 e a assembleia geral teria autorizado o abono de 5% (cinco por cento) aos condôminos que pagassem antecipado a cota de cada mês. Entre os 100 proprietários, a cota aprovada seria de R$1.000,00 e o abono de R$50,00. Se todos pagassem o valor líquido de R$950,00, antes do vencimento, seriam arrecadados R$1.140.000,00 para as despesas reais do exercício. Lógico, haveria “deficit” orçamentário. Lembramos que o inadimplente perde o abono de R$50,00 e ainda paga multa de 2% (dois por cento). Sua cota sobe para R$1.020,00. Resultado: entre o bom pagador e o mau haverá uma diferença de R$70,00 e isso ofende o princípio da igualdade no condomínio. O Tribunal de Justiça de S. Paulo reconhece que “não” aplicar o abono, mas “incluir” a multa ao devedor e configura DUPLA PUNIÇÃO sobre a mesma causa devedora. Por isso, os inadimplentes têm os mesmos abonos ou descontos que aqueles que pagam antecipadamente, em vista do princípio da igualdade de direitos concedíveis em assembleia geral, sendo certo então que as multas estabelecidas em lei, de 2% (art. 1336, § 1º, do Cód. Civil) devem incidir só no valor da cota abonada “R$950,00”. Veja: “APELAÇÃO REQUERIDA – AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS IMPUGNAÇÃO PARCIAL DOS VALORES COBRADOS MULTA POR INADIMPLEMENTO CUMULAÇÃO COM PERDA DO DESCONTO PONTUALIDADE NATUREZA DE MULTA MORATÓRIA. INADMISSIBILIDADE OCORRÊNCIA DE BIS IN IDEN RECURSO PROVIDO.” (TJSP, 28ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 1000263-33.2015.8.26.0020, Rel. Des. Cesar Luiz de Almeida, j. 10.04.18). Impossível, pois, a cumulação dos dois institutos, cabendo ao condomínio escolher cobrar a multa sobre o valor com o desconto ou o valor integral sem a multa. Assim, de rigor a manutenção da r. sentença.” – Somos contrários a essa distinção contributiva, pois contrariam os princípios da razoabilidade entre os condôminos e da lógica contábil. Há uma forma legal, bem segura, para cobrar multas nas reincidências das inadimplências, ao MODERNIZAR a convenção de condomínio, com multas, por exemplo, em 100% ou mais. Há condomínios que já praticam essa forma legal e os condôminos não mais pensam em trocar de carro todos anos, nem mandar seus filhos ao exterior nas férias. O condomínio, com as inovações do Código Civil, passou a ser o empreendimento mais importante para o proprietário do que este exibir seu “status” pessoal. –
Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com – Advogado
