O condomínio em edifício, hoje denominado condomínio edilício, está previsto na Lei 4.591/64 e no Código Civil, artigos 1.331 a 1.358. O novo Código Civil dedicou um Capítulo especial aos condomínios edilícios.
Em um de seus artigos trouxe a figura do condômino antissocial, que seria aquela pessoa que pratica atos e comportamentos incompatíveis com a vida em condomínio.
Esse assunto é disciplinado pelo Código Civil em seu artigo 1337 e parágrafo único:
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente, das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino, ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”.
O mais importante, para caracterizar essa conduta, são relatos de moradores no livro de ocorrência, notificações e advertências, encaminhadas para a unidade infratora, inclusive multas.
Se mesmo após a adoção de todas essas providências o problema persistir, poderá o síndico levar o assunto para assembleia e deliberar sobre a aplicação da multa, prevista no artigo 1.337 do Código Civil.
Porém, deve ser observado o direito de defesa, evitando-se assim decisões contrárias como no Recurso Especial (Resp n.º 1365279).
Em mencionado caso, o Relator, Ministro Luis Felipe Salomão, afirmou que, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.
E concluiu: “deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”.
Dessa forma, por pior que possa ser a situação (discórdia e conflito na vida condominial), o condomínio deverá, sempre, observar o direito de defesa.
Agindo assim, evita-se que as penalidades (multas), aplicadas a esses infratores sejam cancelada, após impugnação judicial.
Fernando Augusto Zito – fernando@zmr.adv.br
O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos – Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet” e “Em Condomínios” e Palestrante.
