A administradora de condomínios deve ser o braço direito do síndico, no exercício da gestão, sem que isso represente qualquer influência política, ou encubra qualquer irregularidade na gestão, uma vez que a administradora também responde pelos atos para os quais foi contratada. Ademais, a administradora é escolhida pelo síndico para auxiliar nas questões administrativas do condomínio.
A escolha da administradora deve ocorrer mediante aprovação, em assembleia, conforme parágrafo 2º, do artigo 1.348 do Código Civil, que aduz “§ 2o O síndico pode transferir a outrem total, ou parcialmente, os poderes de representação, ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
A administração de condomínios ocorre, via de regra, através de um contrato de administração, firmado com o condomínio, no qual o síndico delega a terceiros o exercício de algumas atividades que seriam, legalmente, de sua responsabilidade. Assim, imperam as normas de mandato, pois é clara a delegação de poderes para que um terceiro (administradora) em nome do mandatário (condomínio representando pelo síndico) realize alguns atos de gestão conforme ajustado (contrato), Art. 653 e seguintes do Código Civil).
Pelo fato do síndico, por força de lei, ser o responsável direto pela gestão, Art. 1.348 do Código Civil, discute-se, inclusive, se o síndico poderia trocar a administradora e depois ratificar a escolha em assembleia. Situação que particularmente entendemos viável, uma vez que quem responde civil e criminalmente pela edificação é o síndico. E assim, como ele responde, nada mais justo que ele escolha para quem delegar responsabilidades que são dele.
E como sabemos das inúmeras funções/obrigações do dia a dia de um edifício, o síndico precisa ter auxílio administrativo, pois legalmente os erros cometidos pela gestão, mesmo que pela administradora, podem atingir o síndico, diretamente. Mesmo que, posteriormente, a administradora possa ser responsabilizada pelos seus erros. (direito de regresso).
Em um primeiro momento o síndico, ou o condomínio respondem pelos erros praticados, inclusive, pela Administradora, mesmo que exista a possibilidade legal de responsabilizar e repassar a prejuízo a administradora, em um segundo momento.
Por exemplo: A falta de recolhimento de INSS aos cofres públicos, mas que foi retido do funcionário, no caso, o síndico responde, pessoalmente, na qualidade de gestor pelo crime de apropriação indébita (168 do CP) e sonegação fiscal na esfera criminal, mesmo que tenha direito de regresso perante a administradora na esfera civil.
Porém, se ficar clara a responsabilidade direta da administradora, como por exemplo: no caso de emissão e controle de boletos e esta falhar na sua função, poderá ser acionada, diretamente, conforme entendimento do TJ-SP em Acordão.
Por estes motivos nada mais justo que o síndico possa escolher a administradora do condomínio de sua confiança. Escolha esta que pode e deve ser dividida com o conselho e, posteriormente, referendada em assembleia.
Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat é colunista do Elemidia, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, é consultor da Rádio Justiça de Brasília, do programa É de Casa da Rede Globo e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio, além de ser membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
