O art. 1354, do Código Civil, diz uma coisa bem lógica (A ASSEMBLEIA NÃO PODERÁ DELIBERAR SE TODOS OS CONDÔMINOS NÃO FOREM CONVOCADOS PARA A REUNIÃO). A forma disposta na lei tem por objetivo impedir que grupos, a favor ou contra o corpo diretivo, façam reuniões camufladas (convoca-se uns e não outros) para favorecer interesses escusos ou em desarmonia com os da coletividade. Mas, em geral, a prática gera muita discussão. Para início das questões em torno do assunto, pregunta-se: Quem é condômino que deva ser convocado?
O que possui título de propriedade (com escritura pública de venda e compra ou contrato de promessa de venda e compra, ou outro) registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, ou quem já é comprador ou promitente comprador (com escritura de venda e compra ou contrato de promessa de venda e compra, ou outro), sem o título registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis? Ou em ambos os casos? Ai, depende!!! Depende de dois tipos de assuntos a serem deliberados: (1) “ o que vai gerar efeitos fora do condomínio, contra terceiros (erga omnes)” ou (2) “o que vai gerar efeito somente dentro do condomínio, para os moradores”. O primeiro tipo ocorre, quando os assuntos deliberados, em assembleia, repercutirem no direito real sobre a unidade condominial ou sobre o todo incorporado, para o condomínio se proteger contra eventuais interesses de terceiros (pessoas, físicas ou jurídicas, que não fazem parte do condomínio). Essa proteção só começa a ser válida após a ata da assembleia ser registrada ou averbada no Cartório de Registro de Imóveis. É a partir do ato procedido no Cartório Imobiliário que o cidadão (terceira pessoa) pode tomar ciência da validade dos direitos e obrigações que giram em torno da unidade ou de todo o conjunto condominial e contra os mesmos ele não pode interferir. Cita-se, como exemplo, o caso de elaboração ou alteração da convenção de condomínio, em que é necessária a aprovação do ato por, no mínimo, por 2/3 (dois terços) dos condôminos, cujos títulos de aquisição estejam registrados ou averbados no Cartório de Registro de Imóveis. Para se conseguir o registro da convenção ou de sua alteração é necessário que TODOS os condôminos (que tenham seus nomes registrados ou averbados no cartório imobiliário) SEJAM CONVOCADOS à assembleia geral e dela tenham participado, aprovando, por 2/3, no mínimo, a proposta indicada no edital de convocação. O segundo tipo de assunto é aquele em que a decisão tomada em assembleia geral tem efeito somente para os que convivam dentro do condomínio, criando, alterando ou extinguindo atos administrativos e comportamentais, dos direitos ou obrigações internas, particulares. Continua no próxima edição.
Róberson Chrispim Valle, Advogado
robersonvalle@globo.com
