Na primeira parte, deste artigo, publicado no penúltimo mês, ao comentarmos sobre os “efeitos fora do condomínio, contra terceiros (erga omnes)”, mencionamos, com equívoco, que “Essa proteção só começa a ser válida após a ata da assembleia ser registrada ou averbada no Cartório de Registro de Imóveis”. Na verdade, o documento relativo ao nosso comentário é a ESCRITURA OU CONTRATO registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, e não ata da assembleia. Assim, retificamos a redação para melhor, sendo: “Essa proteção, contra terceiros, só começa a ser válida após o contrato de aquisição ser registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis”, garantia essa com origem na Constituição Federal (art. 5º, XXII), regulamentada pelo Código Civil. Dando seguimento ao mesmo artigo, da segunda parte publicada no mês p. passado, lembramos ser extremamente necessário que os síndicos confiram, periodicamente, a relação dos moradores com o rol dos proprietários registrados no cartório de imóveis, inclusive para garantir a própria organização condominial.
É imprescindível que o síndico, por si ou seu corpo administrativo, ainda OBSERVE, diariamente, quem e COMO INGRESSA pelo portão social, de serviço ou da garagem e qual a sua necessidade e direito de “ir e vir” ao ambiente particular, destinatário. O início do percurso de quem entra no condomínio é feito pelas áreas comuns e é no PORTÃO do condomínio que deve começar a proteção do “condômino legítimo” contra atos possessórios, ilegítimos, de terceiros (intrusos, mesmo que parentes inesperados), como diz o Código Civil (art. 1228: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha). E o § 2º, desse artigo ainda completa: São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem”. Há também disposições da convenção de condomínio e do regimento interno que preveem as formas de proteção que o condomínio deve dar ao proprietário (com nome no Registro de Imóveis), devendo convoca-lo às assembleias gerais, para defesa de seus interesses reais. Quanto aos demais adquirentes da unidade exclusiva, resta-lhes só o dever de contribuir com a manutenção e conservação predial e respeitar as normas internas, sem poder votar nos assuntos de direito real, seja da propriedade particular ou da propriedade condominial.
Róberson Chrispim Valle – Advogado – robersonvalle@globo.com
