Em tempos difíceis, com alto nível de desemprego e endividamento das pessoas, além dos políticos que descumprem as regras civis, praticando irregularidades, como se fossem normais, tem sido quase geral o descrédito na segurança jurídica e nas instituições prestadoras de serviços públicos. Em muitos condomínios, os síndicos e condôminos não estão percebendo suas atitudes irregulares para salvarem seus caixas, diante do aumento da inadimplência nos condomínios, além das dificuldades nas cobranças das cotas mensais. Por isso, muitas deliberações nas assembleias anuais vêm concedendo abonos ou descontos aos que pagarem antecipadamente as cotas mensais. Isso não está correto. Vejamos: O Código Civil (Lei no 10.406, de 10/01/2002), em seu Art. 1.350, dispõe: “Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”. Esse artigo enfoca a assembleia geral, anual, dos condôminos, como o momento certo da aprovação do orçamento das despesas do próximo exercício e dos rateios mensais, visando gastos com a manutenção e conservação predial. O correto é o síndico ou administrador catalogar todos os tipos de despesas administrativas, com os valores em cada conta e o total a ser arrecadado. A assembleia geral deve deliberar o valor CERTO, conforme a convenção, para autorizar a cobrança amigável ou judicial, das cotas mensais, rateadas, que se tornam líquidas e certas, exigíveis e “indiscutíveis”. Logo, não é de ser admitido um montante de despesas que não terá os fundos suficientes para saldá-los. Vejamos: (Exemplo A) Se o condomínio tiver 100 proprietários e a REAL PREVISÃO DAS DESPESAS (12 meses) for de R$1.200.000,00, os boletos mensais, por unidade, seriam de R$1.000,00, incluindo o abono ou desconto (p/ex.) de 5% (R$50,00). Cada pagamento antes do vencimento seria efetivo de R$950,00. Se os 100 condôminos pagarem antecipadamente, os RECOLHIMENTOS alcançariam só R$1.140.000,00 (R$950,00 x 100c x 12m), deixando um “déficit” orçamentário, para aquele exercício, de R$60.000,00, o que é uma irregularidade orçamentária. Para se cobrir o saldo deficitário, seria preciso de nova assembleia, autorizando as cobranças “complementares”.
Continua no próximo mês.
Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com – Advogado
