Pensávamos haver esgotado o presente artigo, com duas partes já editadas. Entretanto, a mídia tem noticiado que o Supremo Tribunal Superior (Brasília), em Recurso Especial, sendo Relator o Min. Luis Felipe Salomão, convalidou a aplicação de multa à condômina (empresa construtora) que vinha devendo constantemente valores das cotas ao condomínio (dos apartamentos não vendidos), e que está obrigada como proprietária.
A multa aplicada foi em 10% sobre o valor do débito. Essa penalidade foi aplicada em assembleia geral, com aprovação dos votos superiores a ¾ dos condôminos. Para nós nunca houve dúvida de que os condomínios pudessem aplicar tal percentual de multa, além da legal, de 2% (dois por cento), quando se trata de descumprimento reiterado de obrigação de pagar as despesas, na proporção de suas frações ideais (Art. 1336, inciso I, do Código Civil). Entendemos que a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO é a regra principal estabelecida entre todos titulares das unidades residenciais, comerciais ou industriais, pois, como os Tribunais têm dito, É A LEI ENTRE OS CONDÔMINOS. Logo, se a convenção de condomínio tem força suprema para estabelecer regras quanto aos DIREITOS E DEVERES, e em havendo regras, com as condições para multar, não precisa de assembleia geral para convalidar o que a própria convenção autoriza e impõe. Pois, o Síndico aplica a penalidade diretamente ao devedor, com direito à defesa, sem a necessidade de assembleia geral. Mas, se a convenção de condomínio não tem regras para punições, cada vez que houver necessidade de multar o morador antissocial ou nocivo, também como devedor, então será preciso convocar nova assembleia geral e deliberar sobre a penalidade, com votos de ¾ (três quartos) dos condôminos presentes. Ao convocar assembleia geral, para esse tipo de caso, deve-se colocar no edital item específico sobre isso. A situação fica difícil quando o inadimplente ou infrator é vizinho ou amigo do votante (que fica constrangido). Se aquele não for multado, estar-se-á dando forças ao mesmo para sempre esperar pela benevolência de todos que o admiram e o respeitam, embora seja um contumaz desordeiro, nocivo ao condomínio, e antissocial. É de se perceber que aquele que se torna omisso nas assembleias (não comparece ou não vota) está prejudicando a si mesmo, rebaixando o valor de seu patrimônio e deixando o infrator na comodidade esplêndida. Por isso, nada melhor, aos condomínios modernizarem suas convenções, como temos feito para nossos clientes. As multas são diretas, menos trabalhosas, legais e agilizam o equilíbrio financeiro dos condomínios.
Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com – OAB nº 31.793
