O inciso X, do artigo 784 do texto sancionado do Novo CPC, eleva à condição de título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias, ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Isto significa, para os síndicos, administradores de condomínios e profissionais do direito que atuam na seara imobiliária, uma diminuição fantástica do tempo que até então levava uma cobrança de taxa condominial na via judicial pelo Código de Processo Civil atual, na medida em que o crédito desta natureza já poderá ser submetido, de logo, à execução (suprimida, pois, a fase de conhecimento), uma vez que a lei já lhe atribui os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, inerentes aos títulos executivos.
É notório que síndicos e administradores de condomínios convivem, diariamente, com um problema incômodo, que tem a ver, exatamente, com esta noção de solidariedade entre os condôminos; estamos a falar da inadimplência das contribuições condominiais, popularmente conhecidas como taxas condominiais.
Não bastasse o desconforto de ter de compelir um condômino (ou locatário) a cumprir com as suas obrigações, assumidas quando da constituição do condomínio (mediante assinatura da respectiva convenção, ou através de futura adesão tácita, caso dos novos proprietários que não participaram, diretamente, da edição da convenção, mas que aderiram tacitamente às suas normas, no momento em que adquiriram uma unidade integrante do condomínio), a recuperação destes créditos, na via judicial, não é, de forma alguma, tarefa fácil para os síndicos e administradores de condomínio.
Certamente, que o processo executivo terá mais eficácia e celeridade na busca do crédito, eliminando toda a fase de conhecimento anterior, trazendo inúmeros benefícios.
Apesar de algumas mudanças no processo de execução, ainda que, do ponto de visto estrutural, permanece essencialmente o mesmo procedimento do CPC/1973.
Tal como foi com o advento do Código Civil de 2002, somente o tempo trará o resultado das mudanças do Novo Código de Processo Civil pela lei 13.105/15.
Acreditamos que a consolidação da cobrança da despesa condominial, através do processo executivo, trará benefícios ao condomínio, e seus representantes, na medida em que teremos um processo judicial mais rápido e eficaz.
Fernando Augusto Zito –
O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosíndicos – Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet” e “Em Condomínios” e Palestrante.
