O Código Civil regula os direitos dos condôminos, em edifício, e, em seu artigo 1336, dispõe que são deveres, entre outros, (inciso IV – ” dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”). Temos visto que, em muitos condomínios, o síndico procura não cumprir o Código Civil, nem sua Convenção de Condomínio, nos casos relacionados com o sossego, salubridade, segurança e bons costumes no âmbito interno. Isto é, o síndico não tem tomado qualquer providência para fazer cessar os incômodos ao morador que esteja sofrendo com os maus hábitos ou maus comportamentos do seu vizinho do lado, do andar superior ou do andar inferior. Questionado sobre sua omissão, muito síndico vem dizendo que isso é problema entre as partes e não dele. Entendemos que essa alegação tem sido má orientação de algumas administradoras ou de algum advogado, quando tais são contratados para servir ao condomínio. É de se lamentar! O mesmo Código Civil impõe ao síndico, no art. 1348, inciso IV, o dever de “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”, e, por certo, toda convenção tem cláusulas dispondo a “forma de administração” (art. 1334, inc. II, do CC), bem como “as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores” (art. 1334, inc. IV, do CC). As sanções ou penalidades são aplicáveis pelos síndicos ou pelos conselheiros aos que perturbam a paz e o sossego de um ou mais moradores, que cometem irregularidades, inclusive aos incorrigíveis e antissociais (que têm incompatibilidade de convivência normal no local). Portanto, o síndico tem a obrigação de cumprir a convenção, procurando solucionar o problema e não deixar que as partes procurem a delegacia de polícia ou o judiciário. Em havendo a omissão, o síndico poderá ser destituído por irregularidade convencional ou por administração inconveniente (art. 1349, parte final, do CC.). Se não houver a realização da assembleia para isso, poderá a parte prejudicada ajuizar ação judicial contra o condomínio para que o juiz destitua o síndico, de imediato, por medida liminar, e nomeie um síndico provisório para convocar assembleia geral e eleger novo síndico, não podendo ser candidato o que for destituído. Também poderão ser destituídos os conselheiros, se recusarem a resolver o problema com o síndico. Como visto, os descumprimentos da convenção e do regimento interno devem ser resolvidos pelo síndico e pelos conselheiros, na forma como dispuser a convenção condominial, ou outras de bom senso, pois este instrumento jurídico é equivalente a uma lei para solucionar as questões internas. Para lembrar ou dar conhecimento a quem não sabe, a convenção e regimento interno foram criados para evitar ações judicial e ajudar ao síndico solucionar questões internas. Há formas legais para tudo, fáceis de serem executadas, para o bem da paz interna no condomínio.
Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com – Advogado
